Новый порядок покупки квартир на этапе строительства

Покупка квартир на различных этапах строительства всегда была большим риском: в результате недобросовестных или мошеннических действий застройщиков ущерб понесли десятки тысяч покупателей квартир - участников долевого строительства. Масштаб проблемы вынудил срочно доработать законодательство в данной области. Последние изменения касаются порядка взаиморасчетов, что призвано обезопасить инвесторов - будущих собственников жилья.

С июля 2019 вступают новые правила в строительной сфере, согласно которым застройщики будут привлекать средства дольщиков на счета эскроу в аккредитованных банках. На данный момент Центробанк зарегистрировал более 60 таких банков. Банки открывают и бесплатно обслуживают эскроу-счета для физических лиц по договорам долевого участия. Активы на счетах эскроу полностью застрахованы Агенством страхования вкладов. Установлен лимит страховки, в таких случаях он составляет 10 миллионов рублей.

Изменение условий финансирования строительства.

При новых условиях механизма финансирования строительства расходы компании, осуществляющей проект, становятся прозрачнее, чем раньше. Стройка ведется на собственные средства, либо заключается договор с банком о финансировании проекта. Участие банка может достигать 85 процентов от стоимости проекта. Продажа квартир осуществляется по договорам долевого участия. Потребитель вносит деньги за квартиру на соответствующий счет эскроу в банке, но застройщик получит их только после окончания строительства.

В случае, когда право владения долей в строительстве переходит к другому покупателю, то, после госрегистрации договора уступки, за последним закрепляется и все права и обязательства по договору счета эскроу, который был заключен с предыдущим участником сделки.

Этапы новой схемы финансирования строительства с помощью счетов эскроу:

1. Заключение договора долевого участия между между покупателем и застройщиком.
2. Сдача договора в Росреестр.
3. Заключение вместе с банком трехстороннего договора об открытии счета эскроу. Внесение на него средств покупателя.
4. Открытие банком кредитной линии для застройщика на строительство.
5. Сдача проекта. Получение средств строительной компанией со счетов эскроу.

Ипотечное кредитование в условиях счетов эскроу.

При ипотечном займе не накладывается никаких ограничений на выбор банка в котором можно брать кредит. В случае разных банков, средства просто перечисляются с одного счета на другой. Но многие банки, работающие с застройщиками по программам жилищного строительства, привлекают клиентов специальными льготными условиями. Это позволяет застройщику увеличить оборот в начале строительства,что выгодно и банку, и строительной компании, и, в конечном итоге, покупателю.

Банковская организация использует средства на счете эскроу для получения прибыли, что позволяет снизить процентную ставку для застройщика. При достижении общей суммы от продажи квартир, 50 процентов долга по кредиту, ставку можно уменьшить ещё на треть. Когда собранные средства перекроют долг строительной компании, банк наполовину уменьшит проценты по займу. В настоящее время процент займов для компаний в строительной сфере составляет 11-14 в год. Новый механизм уменьшит эту цифру до 4,5- 5 процентов.